[Foto di Copertina: Lorenzo Spallino. E ci perdoni, ovunque si trovi, il gigante Feynman per il mezzo furto del titolo]

Che città sarà Como tra vent’anni? Una città ancora coi suoi residenti o sempre più orientata a soddisfare le esigenze di chi la visita? Sono le (giuste) domande da cui parte Lorenzo Spallino, ex assessore all’Urbanistica nella giunta del sindaco Mario Lucini e notissimo avvocato, per un’ampia riflessione (pubblicata su Medium) sul futuro di questo spazio e delle persone che lo abitano.

Attraverso dati demografici, mercato immobiliare, turismo e occupazione, Spallino prova a ricostruire le trasformazioni in corso, evitando contrapposizioni semplicistiche e distinguendo i fenomeni documentati dalle questioni ancora aperte.

La sua tesi è che turismo e residenza possano convivere, a condizione che la città scelga un modello capace di produrre più valore senza consumare progressivamente i propri spazi e le opportunità per i cittadini. Da qui anche alcune proposte reali per affrontare le sfide dei prossimi vent’anni. Sotto trovate il testo completo dell’intervento:

Como tra 20 anni

Una premessa di metodo

Misuriamo una città da quanti scelgono di restarci, da quanti giovani decidono di trasferirsi, dal lavoro qualificato che trovano e dai servizi e dagli spazi che restano di tutti. I visitatori, il valore degli immobili e il fatturato vengono dopo. Se dal turismo Como ricava più valore consumando meno città, può restare sé stessa senza rinunciare a nulla.

Il quadro dei dati

Tra il 2001 e il 2024 Como ha guadagnato abitanti (+5,8%); dal 2019 ne perde (−2,8%). È più anziana, ha più famiglie e più piccole, e ogni anno conta circa 11 presenze turistiche per residente. I dati riguardano il Comune di Como, salvo quando indico la provincia, la Lombardia o il Ticino. Le serie demografiche vengono dalle elaborazioni di Tuttitalia su dati ISTAT; dal 2018 seguono il censimento permanente.

Como nel 2046

Immaginate di tornare a Como nel 2046 e di camminare in via Vittorio Emanuele, sul lungolago, in piazza Cavour. Chi incontrate: gente che abita qui o gente di passaggio? Trovate una città abitata, dove chi ci vive può ancora permettersi di restare, oppure una città che anno dopo anno si è adattata al consumo, turistico e immobiliare?

Non conosco la risposta. Ho cercato di verificare i numeri, e i numeri raccontano una storia più sfumata degli slogan di entrambe le parti. Le fonti sono ISTAT, Agenzia delle Entrate, Camera di Commercio e Comune; quando un dato manca, lo dico. Distinguo anche tre Como: il Comune, con 83 mila abitanti; la provincia, con circa 600 mila; il lago, che fa storia a sé.

Propongo una tesi: Como può tenere insieme turismo e residenti se sceglie un turismo che produce più valore e consuma meno città.

1. Como oggi

Quanti siamo e quanti anni abbiamo

Partiamo dai residenti. A fine 2001 erano 78.546, a fine 2024 83.135: oltre 4.500 in più, il 5,8 per cento. In questo arco di tempo Como ha guadagnato abitanti.

Negli ultimi anni la curva si piega. Dal 2019 al 2024 i residenti calano di circa 2.400, il 2,8 per cento. Una nota di metodo: nel 2018 ISTAT ha cambiato le serie con il censimento permanente, e in quell’anno la popolazione salta di quasi 2.700 persone per un semplice riallineamento statistico. Per questo parto dal 2019 e confronto con cautela i dati di prima e di dopo.

Perché calano? Prima della casa conta l’età. Nel 2024 a Como sono nati 542 bambini e sono morte 927 persone. Tra il 2019 e il 2024 la differenza tra nascite e morti somma a meno tremila, più dell’intero calo, che i nuovi residenti arrivati da fuori hanno in parte compensato. Rispetto al 2005, quando i nati furono 782, le nascite sono scese del 31 per cento.

Nel 2002 gli over 65 erano 18 mila; oggi sono 21.500, quasi il 20 per cento in più. Gli over 80 sono passati da 4.400 a 7.800. I bambini sotto i quindici anni sono 9.200, contro i 10.800 del 2011. Oggi contiamo 235 anziani ogni cento bambini; nel 2002 erano 194. Chi avrà più di 65 anni nel 2046 oggi ne ha più di 44, e le persone tra i 45 e i 64 anni sono quasi 24.700. La piramide delle età contiene già l’invecchiamento dei prossimi vent’anni. La città non può evitarlo, e può decidere fin d’ora come prepararsi.

Chi tiene a galla la città

La città regge grazie a chi arriva. Dal 2018 al 2024 i trasferimenti dall’estero hanno portato oltre 3.300 residenti in più. Gli stranieri residenti sono 12.300, il 14,8 per cento; nel 2003 erano 3.500, il 4,4.

Il secondo dato è più delicato. Negli scambi con gli altri comuni italiani Como perde residenti da tempo. Tra il 2003 e il 2007, quando gli affitti brevi non esistevano, il saldo fu negativo per circa 1.200 persone. Tra il 2008 e il 2016 si rovesciò, con circa 800 residenti in più. Dal 2017 al 2024 è tornato negativo per circa 1.800, di cui 450 nel solo 2024.

Chi se ne va? Si dice spesso che siano giovani coppie dirette nei comuni vicini. ISTAT ha i dati per età e destinazione, ma non sono riuscito a consultarli: per ora resta un’ipotesi ragionevole. I numeri mostrano già che i comaschi si spostavano verso i comuni intorno ben prima del turismo di oggi.

Poi le famiglie. Dal 2003 al 2024 sono cresciute del 18 per cento, da 34 a 40 mila, mentre i residenti crescevano del 3. La famiglia media è passata da 2,3 a 2,0 componenti. Con più nuclei, più piccoli e più anziani soli, la città ha bisogno di più case anche senza un solo turista.

Il lavoro

Per il lavoro uso il dato provinciale. In provincia il turismo occupa quasi 23 mila addetti, l’11,9 per cento del totale; per peso del settore Como è seconda in Lombardia. Nel 2024 il turismo è il comparto che prevede più assunzioni, circa 13 mila, e i ristoranti giudicano difficile da reperire il 62 per cento dei profili che cercano. Il dato ammette più letture: mancano lavoratori, oppure pesano la stagionalità, i salari bassi o le case troppo care per chi vorrebbe trasferirsi. I dati non permettono di scegliere tra queste spiegazioni, e i salari per settore a livello comunale non li ho trovati.

Poi ci sono i frontalieri. Dalla provincia circa 32.800 persone lavorano in Svizzera, e in dieci anni quelle dirette in Ticino sono cresciute del 23,6 per cento. I loro stipendi in franchi entrano in un mercato della casa piccolo e conteso. È plausibile che spingano i prezzi; una prova non l’ho trovata.

La casa

Le quotazioni dell’Agenzia delle Entrate per il secondo semestre 2025 vanno da 1.250 euro al metro quadro nella fascia collinare di Breccia, Rebbio e Prestino a 4.200 in Città Murata. Sono quotazioni, non prezzi di compravendita. La media delle zone è di circa 2.200 euro, il 21,5 per cento in più del 2016 in valore nominale: per capire quanto pesi questa crescita bisogna confrontarla con inflazione e redditi.

La media nasconde la forbice. A valori intermedi, un appartamento di 80 metri quadri in Città Murata vale circa 284 mila euro; in affitto, a 13,8 euro al metro, costa circa 1.100 euro al mese. Come termine di paragone prendo il reddito medio dichiarato in Lombardia, 30.200 euro lordi, perché quello dei comaschi non l’ho ancora trovato. Con quel reddito l’affitto in Città Murata ne assorbirebbe il 44 per cento, e per comprare servirebbero più di nove annualità. Al canone medio delle zone la quota scende al 29 per cento. Conta la distanza tra un quartiere e l’altro: decide chi può restare in centro e chi deve cercare casa altrove.

Ripeto che le quotazioni non sono valori reali. Chi scorre gli annunci su portali come Idealista vede un mercato molto più mosso. Ed è un mercato piccolo, ancora più piccolo se separiamo la convalle dal resto della città.

2. La trasformazione della città

Il turismo che si vede e quello che non si vede

Nel 2024 il Comune di Como ha registrato circa 453 mila arrivi e 912 mila presenze, con una crescita sul 2023 dell’8,8 per cento negli arrivi e dell’8 nelle presenze. L’86 per cento sono stranieri, che si fermano in media due notti. Ho trovato questi dati ISTAT rielaborati da un osservatorio di settore e devo ancora verificarli sulla fonte originale.

Questi numeri contano i pernottamenti nelle strutture registrate. Restano fuori gli escursionisti di giornata, cioè proprio chi riempie battelli, funicolare e lungolago. È la lacuna più grande dei dati.

Se divido le presenze per 365 giorni ottengo circa 2.500 persone al giorno, il 3 per cento dei residenti. Siamo lontani da Venezia. Si tratta però di una media annua, e chi d’estate passa tra piazza Cavour, il lungolago e la funicolare vede numeri ben diversi. Dati per quartiere non ne esistono.

Le case

Qui il turismo incrocia la residenza, e le fonti sugli affitti brevi non concordano. Un’inchiesta giornalistica conta in città 22 unità nel 2016 e 1.713 nel 2024, con 7.532 posti letto contro i 469 di otto anni prima. L’ente provinciale ne contava 1.700 nel 2024. La piattaforma AirDna ne registrava 1.494 a luglio 2024 e 1.089 un anno dopo, il 27 per cento in meno, dopo l’obbligo del codice nazionale CIN. Prendo quindi un intervallo: da 1.100 a 1.700 alloggi, tra tre e quattro ogni cento famiglie residenti. Nell’ipotesi alta i posti letto equivalgono al 9 per cento degli abitanti.

Cosa possiamo dire? L’offerta di alloggi turistici è cresciuta molto, i prezzi sono saliti, i residenti sono calati di poco e mancano dati affidabili.

Non possiamo dire che quegli alloggi fossero prima abitati da residenti, perché nessun dato lo mostra. La difficoltà di accesso alla casa c’è e si legge nei prezzi. L’espulsione dei residenti, per ora, resta una domanda aperta. A Como dobbiamo misurare questo nesso prima di darlo per scontato.

Quanto resta alla città

Sul valore che il turismo lascia alla città ho una sola voce certa: l’imposta di soggiorno. Il Comune ha incassato 4,1 milioni nel 2024 e ne stima 4,8 per il 2026. Sulla stima 2026 fanno circa 58 euro per residente, il 10 per cento di quanto il Comune prevede di incassare da Imu, Irpef e imposta di soggiorno insieme. Si tratta però di gettito pubblico. Per conoscere il valore che resta alla città servirebbero la spesa turistica effettiva, i salari pagati sul posto e gli utili che restano qui, e poi i costi: pulizia, mobilità, manutenzione degli spazi. Questo conto non l’ho trovato. Come primo indicatore chiederei le entrate del turismo meno i costi del turismo, per residente.

Servizi e vita quotidiana

Sulla qualità della vita ho meno di quanto vorrei. Esistono indicatori misurabili: tempi di spostamento, congestione, servizi di prossimità, verde. Per Como però non ho trovato un sondaggio sui residenti con campione e metodo dichiarati. La CGIL di Como ha presentato una ricerca di un dipartimento dell’Università dell’Insubria che descrive un mercato immobiliare «drogato» dagli affitti brevi; ne ho letto solo il resoconto giornalistico, senza i dati, e la tengo come pista da verificare. Sulla mobilità, una stima riportata dalla stampa indica che l’80 per cento dei frontalieri del Ticino viaggia da solo in auto. Il lago fa anche da corridoio di transito.

Per il calo dei residenti vedo tre spiegazioni concorrenti.

1. La prima è l’età: il saldo naturale da solo vale tremila persone in sei anni.
2. La seconda sono le famiglie: si sono rimpicciolite, e a parità di abitanti servono più case.
3. La terza è il mercato: i prezzi salgono e l’offerta turistica occupa una parte delle abitazioni.

Le prime due hanno dati a sostegno. La terza è plausibile, ma per Como nessuno l’ha misurata. Chi oggi afferma che i turisti svuotano la città lo fa senza prove, e chi nega il problema le prove non le ha cercate.

Poi ci sono i servizi. Rispetto al 2011 i bambini sotto i quindici anni sono quasi 1.600 in meno: classi che si svuotano e, col tempo, scuole che chiudono. Gli ultraottantenni sono 7.800, il 76 per cento in più del 2002, e hanno bisogno di ambulatori, assistenza domiciliare, marciapiedi senza ostacoli, fermate vicine a casa. Una città che deve prepararsi a questo non può progettare pensando soltanto a chi la visita.

3. Como nel 2046

ISTAT pubblica previsioni anche per i comuni sopra i cinquemila abitanti, ma non sono riuscito a estrarre la serie di Como e quindi non dispongo di una previsione ufficiale. Propongo tre scenari, con alcuni intervalli aritmetici condizionati: indicano cosa accadrebbe se certe ipotesi si realizzassero, senza pretendere di dire cosa accadrà.

Tutti e tre partono dal saldo naturale. Se restasse tra meno 385, il dato del 2024, e meno 550, la media 2020–2023, in ventuno anni la città perderebbe tra 8.100 e 11.600 residenti, e probabilmente di più, perché i sessantenni di oggi saranno gli ottantenni di domani. Per tenere ferma la popolazione servirebbero tra 400 e 550 ingressi netti all’anno. Negli ultimi tre anni la media è stata di 470, ma nel 2024 gli ingressi netti sono stati appena 32, e tra il 2017 e il 2021 la media è stata negativa.

Primo scenario: inerziale.

Le tendenze proseguono. Con un saldo migratorio pari a quello del 2022–2024, Como arriverebbe al 2046 con 81–85 mila abitanti; con migrazione zero, con 72–75 mila. In entrambi i casi sarebbe più anziana: le 24.700 persone che oggi hanno tra 45 e 64 anni ne avranno tra 66 e 85, e gli over 65, già 21.500, aumenteranno di molto. Qui basta l’aritmetica delle età. Il turismo continua ad aumentare i pernottamenti, il centro si specializza, i giovani vanno a vivere nei comuni intorno. La città resta viva, abitata sempre più da chi arriva e sempre meno da chi ci è nato.

Secondo scenario: squilibrio crescente.

Gli affitti brevi si espandono senza regole, i prezzi inseguono i redditi più alti e il saldo con gli altri comuni peggiora. Se il saldo migratorio tornasse ai livelli del 2017–2021, circa 210 persone in meno all’anno, la popolazione scenderebbe tra 67 e 71 mila. Con meno bambini chiuderebbero classi; le attività per visitatori prenderebbero il posto dei negozi di vicinato; più anziani resterebbero soli in case che non possono permettersi di lasciare. Anche questa è un’ipotesi.

Terzo scenario: riequilibrio.

Il Comune governa le trasformazioni. Usa il PGT per regolare i cambi di destinazione d’uso verso il ricettivo, come hanno fatto Firenze, Bologna e Verona; chiede una quota di abitazioni a canone moderato negli interventi di trasformazione; recupera le aree dismesse e risparmia suolo; sposta il turismo dall’escursione al soggiorno e dall’estate al resto dell’anno. L’invecchiamento continua, ma la città evita di aggiungergli l’esclusione. Nessuno scenario realistico riporta Como a crescere; questo può contenere la perdita di abitanti attirando giovani e famiglie.

4. Le strategie

I dati non mostrano che Como si svuota per colpa dei turisti. Mostrano una città che invecchia e regge grazie a chi arriva da fuori, con prezzi in salita e un’offerta turistica nelle case cresciuta molto. Su due punti decisivi, chi lascia la città e quanto vale il turismo per chi ci vive, mancano ancora i dati per decidere bene.

Vedo almeno cinque scelte.

1. Misurare. Un osservatorio comunale pubblico che raccolga gli affitti brevi per quartiere, i trasferimenti di residenza per età e destinazione, la spesa turistica e i costi per residente.
2. Governare gli usi. Le competenze sono distribuite su più livelli. Il Comune ha il Piano di Governo del Territorio (PGT)e può regolare le destinazioni d’uso. La Regione Lombardia non ha una legge analoga a quella toscana. Lo Stato ha introdotto il codice CIN. Il regolamento europeo sui dati degli affitti brevi si applica dal maggio 2026, e il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato una proposta sull’abitare accessibile, ancora da approvare, rivolta alle aree sotto stress abitativo. Alcuni strumenti sono già in vigore, altri arriveranno. Il Comune deve decidere come usarli, per gradi e senza effetti retroattivi. Se applico le metriche europee sull’overtourism, Como è al primo dei dieci anni necessari per dichiararla in overtourism: c’è ancora tempo per intervenire.
3. La casa. Una quota di abitazioni a canone moderato o convenzionato in ogni trasformazione rilevante, e il recupero dell’esistente prima di consumare nuovo suolo, in coerenza con la legge regionale n. 31 del 2014.
4. Un turismo che valga di più. Meno escursioni e più soggiorni qualificati, distribuiti su più mesi dell’anno, con lavoro stabile e qualificato. E un uso trasparente dell’imposta di soggiorno, di cui una parte torni ai residenti in mobilità, pulizia e servizi.
5. Prepararsi all’invecchiamento. Sanità di prossimità, trasporto pubblico, spazi pubblici, case adatte a chi ha ottant’anni. Le 24.700 persone che oggi hanno tra 45 e 64 anni vivono già qui.

Come ha scritto Barbara Kruger, che è un’artista e non una demografa, “Il futuro appartiene a coloro che lo possono vedere”.