Ieri abbiamo pubblicato un’ampia e articolata riflessione dell’ex assessore all’Urbanistica (giunta Lucini) l’avvocato Lorenzo Spallino: Como 2046: città per residenti o per turisti? I cinque pezzi (non facili) di Lorenzo Spallino. Parole cui risponde Luca Michelini, docente di Storia del pensiero economico all’Università di Pisa, comasco da sempre attento dalle dinamiche cittadine. Ecco quanto scrive:
1. Prevedere il turismo, governare la città
Ho letto con vivo interesse l’analisi che l’avvocato Lorenzo Spallino propone del fenomeno turistico comasco. È un contributo documentato, che pone domande importanti, ma si spinge anche verso proiezioni di lungo periodo inevitabilmente azzardate. Se disponessimo della sfera di cristallo necessaria a prevedere il futuro, la società e l’economia sarebbero governate ben più facilmente, al netto delle storture dell’umana natura. Lo stesso autore, del resto, presenta i propri scenari per il 2046 come intervalli aritmetici condizionati, non come previsioni certe.
Un confronto istruttivo può essere fatto con il Piano di governo del territorio approvato durante l’amministrazione di Mario Lucini, nella quale Spallino ricopriva l’incarico di assessore all’Urbanistica. Il Piano dei servizi assumeva allora circa 300.000 presenze turistiche annue. Il dato equivale aritmeticamente a circa 820 presenze al giorno, anche se il documento ragionava, come ordine di grandezza, su circa 1.000 turisti giornalieri; sommando turisti, studenti e lavoratori non residenti, stimava una popolazione gravitante complessiva di circa 10.500 persone (il riferimento si trova nella Relazione del Piano dei servizi, capitoli 3.3 e 3.4.2, pp. 343-345).
Oggi Spallino indica per il 2024 circa 453.000 arrivi e 912.000 presenze. Nei primi otto mesi del 2026 Como avrebbe già raggiunto 1,04 milioni di presenze, mentre la provincia sarebbe arrivata a 3,93 milioni. Il confronto è eloquente: il dato cittadino del 2024 è più che triplo rispetto alle 300.000 presenze assunte dal PGT e il dato parziale del 2026 ha già superato il milione.
Non si può certo rimproverare a un piano urbanistico di non aver previsto con precisione un mutamento di questa portata. Ma proprio questa esperienza consiglia prudenza nel proiettare sino al 2046 le tendenze attuali. Il problema politico non è indovinare oggi il numero dei turisti fra vent’anni. È costruire istituzioni capaci di osservare i mutamenti, correggere le decisioni e distribuire socialmente i benefici prodotti dal turismo. Molto spesso, invece, di fronte a fenomeni nuovi e imprevisti, le istituzioni impongono norme e limiti, con criteri la cui oggettività è molto problematica da definire.
2. Il PGT e la scelta espansiva
La variante del PGT del 2016 perseguiva esplicitamente il rilancio economico attraverso turismo e cultura. Ammetteva cambi di destinazione d’uso verso il turistico-ricettivo, prevedeva funzioni ricettive nell’area ex Danzas e lungo viale Innocenzo XI, ampliava il parcheggio per i pullman turistici presso l’ex Scalo merci e consentiva attività turistico-ricettive complementari nella valorizzazione dello stadio Sinigaglia (i riferimenti sono nella Relazione della variante PGT 2016, in particolare nei paragrafi 2.6, 4, 6 e 8).
Il PGT predisponeva dunque la città all’espansione turistica, ma non anticipava le conseguenze che oggi discutiamo: la crescita delle locazioni brevi, la pressione differenziata sui quartieri, il rapporto fra residenza stabile e popolazione temporanea, la concentrazione dei flussi e la trasformazione commerciale del centro. Anche questo suggerisce cautela: la pianificazione deve indicare una direzione, ma deve soprattutto dotarsi di strumenti pubblici permanenti, capaci di intervenire quando le previsioni vengono superate dai fatti. Condivo, perciò, la proposta di Spallino di creare un osservatorio pubblico in materia.
Per le elezioni del 2022 avevo suggerito, sul quotidiano La Provincia, di istituire un osservatorio sulle politiche sociali, di cui il tema abitativo è certamente centrale. Purtroppo le amministrazioni comunali faticano a considerare la conoscenza non solo come uno strumento amministrativo, ma anche e soprattutto come la base per il dibattito pubblico, che non può che precedere la scelta politica.
3. Gli affitti brevi non sono il problema fondamentale
Su un punto mi sento vicino allo spirito dell’intervento di Spallino: il turismo deve produrre valore senza consumare la città. Ma proprio questo principio impone di distinguere fenomeni economici diversi, che non possono essere raccolti sotto la formula indistinta dell’overtourism, un c0oncetto che per altro l’autore non richiama e che è un tentativo, proposto da diversi autori, di trovare appunto dei criteri oggettivi di misurablità della capienza turistica di una data comunità.
Nei miei articoli pubblicati su Gli Stati Generali ho sostenuto che gli affitti brevi e l’ospitalità extralberghiera possono svolgere anche una funzione positiva. Utilizzano prevalentemente il patrimonio immobiliare esistente, riportano in vita appartamenti e case inutilizzati, finanziano ristrutturazioni e manutenzioni e, almeno in linea di principio, riducono la necessità di edificare nuovi alberghi, residence e villaggi turistici. Non consumano necessariamente nuovo suolo e possono contribuire alla conservazione del paesaggio storico e urbano. È la tesi sviluppata in un testo che ho titolato Prolegomeni sugli affitti brevi a Como. Le vocazioni dei B&B.
Ciò non significa negare che gli affitti brevi possano sottrarre abitazioni alla locazione ordinaria, accelerare la turistificazione di alcuni quartieri o esercitare una pressione sui canoni. Significa rifiutare una spiegazione monocausale. La crisi abitativa non nasce con Airbnb. Nasce dalla stagnazione dei salari, dalla precarizzazione del lavoro, dalla rendita immobiliare, dalla scarsità di edilizia pubblica, dallo spostamento dei ceti popolari verso le periferie e da decenni di rinuncia alla pianificazione urbanistica sociale. Il centro storico di Como si è desertificato e potenzialmente gentrificato, anzitutto grazie al diffondersi del commercio tendenzialmente di lusso, ben prima del fenomeno degli affitti brevi, in un periodo in cui i ceti popolari sono stati espulsi verso quelle che stavano diventando periferie.
Limitare il numero degli affitti brevi, come propone Spallino richiamando gli interventi di altre città, può essere uno strumento circoscritto nei quartieri sottoposti a una pressione eccezionale, ma ritengo sarebbe la politica sbagliata, perché cristallizza e quindi aumenta rendite costituite, creando barriere all’ingresso difficile da spiegare sul piano economico e sociale. Non può essere presentato, insomma, come una politica della casa. Anche se domani venisse bloccata ogni nuova locazione turistica, i salari resterebbero troppo bassi, gli affitti continuerebbero a essere elevati e il Comune continuerebbe a non disporre di un patrimonio abitativo sufficiente.
4. Il fenomeno decisivo: la rendita territoriale
L’aspetto economicamente più rilevante del turismo comasco non è rappresentato soltanto dai piccoli proprietari che affittano un appartamento. È costituito dalla capacità di alcuni grandi gruppi alberghieri di appropriarsi, in forma privata, di una parte del valore prodotto collettivamente dal territorio.
I bilanci mostrano la dimensione del fenomeno. Nel 2024 la Società per Azioni Villa d’Este ha registrato 101,14 milioni di euro di fatturato e 23,99 milioni di utile, a fronte di 24,56 milioni di costo del personale. Il perimetro delle attività riconducibili alla società comprende il Grand Hotel Villa d’Este, Villa La Massa, l’Hotel Barchetta Excelsior e il Palace Hotel. La relazione sulla gestione presenta il 2024 come il migliore anno nella storia della società. Ancora più significativo è il caso di META S.p.A., riconducibile al sistema formato dal Grand Hotel Tremezzo, da Passalacqua e da Villa Sola Cabiati. Nel 2024 la società ha registrato 75,30 milioni di euro di fatturato, 26,30 milioni di utile e 11,23 milioni di costo del personale. L’utile risulta dunque più che doppio rispetto all’intero costo del lavoro. Secondo la ripartizione geografica richiamata nel bilancio, il 75 per cento dei ricavi proveniva da clienti del resto del mondo, il 13 per cento dall’Europa e il 12 per cento dall’Italia.
Questi risultati non possono essere spiegati soltanto dalla capacità imprenditoriale, che naturalmente esiste. Villa d’Este e Passalacqua vendono professionalità, organizzazione, lavoro, investimenti e reputazione internazionale. Ma vendono soprattutto qualcosa che nessuna impresa ha prodotto autonomamente: il lago, il paesaggio, le ville storiche, la cultura locale, la notorietà mondiale di Como, le infrastrutture pubbliche, la sicurezza, la mobilità e un capitale simbolico accumulato nei secoli.
Siamo dunque davanti a una rendita territoriale. Non nel senso che manchino lavoro e iniziativa imprenditoriale, ma nel senso che una parte rilevante del valore dipende dall’accesso esclusivo e commercialmente organizzato a un bene irriproducibile. Non si può trasferire il lago in un’altra provincia, ricostruire altrove la storia di Villa d’Este o riprodurre industrialmente il paesaggio di Passalacqua. Il territorio produce un differenziale di valore che l’impresa incorpora nelle tariffe e nei profitti.
Come ho sostenuto in Lusso turistico e “ritorno sul territorio”: il distretto comasco (su Stati generali), i grandi alberghi non si limitano più a portare il turista nel territorio. Tendono a portare il territorio dentro il proprio perimetro. Ristorazione, vino, musica, moda, design, cultura, nautica, benessere ed eventi vengono incorporati nell’hotel, che diventa un universo relativamente autosufficiente. In tal modo anche una parte rilevante della spesa del turista viene trattenuta dentro la struttura.Il territorio fornisce l’aura, l’impresa concentra la clientela, i grandi marchi entrano nell’albergo e una parte crescente del valore viene catturata da gruppi alberghieri, piattaforme commerciali e filiere globali. Il turista può spendere moltissimo sul Lago di Como senza che quella ricchezza si distribuisca in misura proporzionale nella società locale. Per questo il vero problema distributivo non è necessariamente il piccolo proprietario che integra il reddito affittando un appartamento. È la rendita territoriale di grandi operatori capaci di trasformare un bene collettivo e irriproducibile in profitti privati molto elevati.
Il ragionamento, naturalmente, potrebbe e dovrebbe essere esteso, come ho proposto in altri articoli, al progetto del Calcio 1907 di rinnovamento dello Stadio Sinigaglia: progetto che, in effetti, ha un carattere turistico alberghiero, votato ad amplificare l’offerta del turismo di lusso e a modificare profondamente l’assetto urbanistico della città e il suo mercato immobiliare.
5. Una fiscalità territoriale ancora da inventare
L’attuale sistema fiscale non è costruito per intercettare adeguatamente questa rendita. L’imposta di soggiorno grava sul turista e viene calcolata prevalentemente per pernottamento, senza distinguere in misura sufficiente tra modesta ospitalità extralberghiera ed esperienza di lusso capace di produrre migliaia di euro di ricavi giornalieri per camera. L’imposta sugli utili confluisce nella fiscalità generale e non restituisce necessariamente alla comunità locale una quota del valore prodotto dall’uso commerciale del paesaggio. L’IMU colpisce il patrimonio immobiliare, ma non misura il differenziale derivante dall’esclusività territoriale e dalla reputazione internazionale.
Le forme di redistribuzione devono essere inventate o profondamente ripensate: un contributo territoriale progressivo collegato alle fasce tariffarie; una modulazione più incisiva dell’imposta di soggiorno per l’ospitalità di altissima gamma; un fondo territoriale alimentato dai maggiori operatori; un bilancio sociale territoriale dei grandi gruppi; quote vincolate al finanziamento di case pubbliche, trasporto locale, scuole, servizi e manutenzione del paesaggio; forme di partecipazione dei lavoratori alla ricchezza prodotta. Non si tratterebbe di punire il turismo di lusso, ma di riconoscere economicamente che una parte del profitto dipende da un capitale territoriale appartenente alla collettività.
6. La politica abitativa deve tornare pubblica
Qui emerge il limite più evidente della proposta di Spallino. Regolare gli affitti brevi può essere utile, ma non sostituisce una politica urbanistica sociale. Soprattutto, una politica sociale dell’abitazione non può essere ridotta al project financing, alla concessione di diritti edificatori o alla speranza che l’operatore privato produca spontaneamente una quota di alloggi accessibili. Il project financing risponde alla redditività dell’investimento. L’edilizia sociale risponde a un diritto e a un bisogno che il mercato non ha interesse a soddisfare autonomamente.
Serve un programma integralmente pubblico: censimento degli immobili pubblici e privati inutilizzati; acquisizione e recupero pubblico degli edifici abbandonati; rilancio dell’edilizia residenziale pubblica; costituzione di un patrimonio comunale permanente e non alienabile; affitti commisurati ai redditi effettivi; recupero delle aree dismesse senza nuovo consumo di suolo; diritto di prelazione pubblica sugli immobili strategici; impiego stabile delle entrate turistiche per il diritto all’abitare; coordinamento fra casa, trasporto pubblico, scuole e servizi di quartiere. Ritengo che la tradizione cattolica a cui Spallino ritengo si rifaccia, abbia dato esempi eccellenti in materia: e basti pensare al Piano Fanfani o addirittura alle ardite proposte di Francesco Sullo.
Questa è pianificazione: non la semplice proibizione, ma la produzione pubblica di alternative. La domanda non dovrebbe essere soltanto quanti affitti brevi possa sopportare Como. Dovrebbe essere perché un lavoratore non riesca a permettersi un affitto ordinario, quante abitazioni pubbliche siano state costruite negli ultimi vent’anni, quanti immobili pubblici risultino inutilizzati e quanto del valore prodotto dal turismo rimanga effettivamente sul territorio.
7. Una politica industriale nazionale per le piattaforme
Da un partito nazionale come il Partito Democratico, di cui Spallino ritengo autorevole esponente, mi aspetterei inoltre una seria politica industriale sulle piattaforme digitali del turismo, tanto sul piano fiscale quanto su quello concorrenziale. Booking e Airbnb non sono semplici vetrine neutrali: sono infrastrutture private globali che organizzano l’accesso al mercato, raccolgono dati, stabiliscono le condizioni dell’intermediazione e trattengono commissioni su una parte crescente dell’economia turistica. Booking Holdings, società incorporata nel Delaware e con sede principale nel Connecticut, ha dichiarato per il 2025 186,1 miliardi di dollari di prenotazioni lorde, 26,9 miliardi di ricavi e 5,4 miliardi di utile netto. Per l’Europa, Airbnb opera anche attraverso Airbnb Ireland UC, che dichiara la propria residenza fiscale irlandese e l’assenza di una stabile organizzazione in Italia. La domanda “dove pagano le tasse?” non ha dunque una risposta semplice e nazionale: dipende dalle società del gruppo, dalla residenza fiscale, dalle stabili organizzazioni, dall’IVA, dalle imposte sui redditi e dalle regole internazionali ed europee sulla tassazione dell’economia digitale.
È invece chiaro che lo Stato italiano ha attribuito alle piattaforme funzioni parafiscali. L’articolo 4, comma 5, del decreto-legge n. 50 del 2017 impone agli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni delle locazioni brevi di operare e versare una ritenuta del 21 per cento. La ritenuta va distinta dall’aliquota della cedolare secca: nella disciplina vigente, questa è ordinariamente pari al 26 per cento ed è ridotta al 21 per cento per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente. Le regole europee DAC7 impongono inoltre ai gestori delle piattaforme di raccogliere, verificare e comunicare i dati fiscali dei locatori. In altre parole, soggetti privati e spesso fiscalmente residenti altrove sono divenuti nodi essenziali della riscossione e della conoscenza tributaria dello Stato.
Questo affidamento può aumentare la tracciabilità e ridurre l’evasione, ma rivela anche una rinuncia industriale. Lo Stato utilizza le piattaforme private per riscuotere e controllare, mentre non possiede una propria infrastruttura pubblica capace di organizzare l’incontro tra domanda e offerta turistica. Una piattaforma pubblica nazionale, o meglio europea, interoperabile con i sistemi regionali e comunali, potrebbe offrire prenotazioni, pagamenti, identità digitale, Codice identificativo nazionale, comunicazioni statistiche e versamento automatico dei tributi. Anche applicando commissioni molto inferiori a quelle di mercato, potrebbe generare entrate considerevoli da destinare alla casa, al trasporto pubblico, alla tutela del paesaggio e alla digitalizzazione delle piccole imprese turistiche.
Una simile infrastruttura non dovrebbe diventare un monopolio burocratico né impedire l’attività privata. Dovrebbe costituire un concorrente pubblico, trasparente e non discriminatorio, capace di ridurre le commissioni, rendere disponibili dati territoriali aggregati, garantire la portabilità delle recensioni e impedire che l’accesso al mercato turistico dipenda esclusivamente dagli algoritmi di pochi gruppi globali. La politica della concorrenza non consiste soltanto nel limitare gli host. Consiste anche nel contrastare il potere delle piattaforme che intermediano milioni di operatori frammentati e nel trattenere sul territorio una quota del valore oggi trasformato in commissioni e profitti globali.
8. Conclusione
Condivido dunque l’idea che Como debba produrre più valore consumando meno città. Ma proprio per questo non ritengo che il centro del problema sia limitare numericamente gli affitti brevi. Se correttamente regolati, possono riqualificare il patrimonio esistente senza consumare nuovo suolo e possono distribuire reddito in modo più diffuso rispetto ai grandi sistemi alberghieri.
Il vero nodo è chi si appropria del valore del territorio e in quale misura questo valore ritorna alla comunità che lo ha prodotto e preservato. Il turismo di lusso genera ricavi e profitti eccezionali perché utilizza un capitale territoriale eccezionale. Una parte di questa rendita deve finanziare il diritto alla casa, i servizi pubblici, il lavoro, le scuole (ed è questo un punto a me particolarmente caro) e la tutela del paesaggio. Non attraverso occasionale filantropia aziendale, sponsorizzazioni o project financing, ma attraverso istituzioni pubbliche, fiscalità progressiva, pianificazione urbanistica e controllo democratico.
La vera alternativa non è tra turismo e residenti, né tra alberghi e affitti brevi. È tra una città che lascia privatizzare la propria rendita territoriale e una città che utilizza quella ricchezza per rendere possibile a tutti continuare ad abitarla.
