Dopo anni di corsa inarrestabile, anche sul Lago di Como il settore delle case vacanza inizia a fare i conti con una nuova fase. Un mercato cresciuto forse troppo in fretta, che ora deve affrontare la concorrenza interna, una domanda sempre più esigente, con una città che, a detta di molti, non è ancora strutturata per sostenere davvero il turismo internazionale che la travolge.

Per fare il punto abbiamo parlato con Simone Majeli, fondatore di Rent All Como e con Xavier Folini co-fondatore di House of Travelers: due dei più grandi e attivi gestori di affitti brevi del territorio.

Numeri positivi, ma la pressione si sente

“I numeri per noi restano buoni – racconta Majeli – a giugno abbiamo registrato un incremento dell’11% rispetto allo stesso periodo del 2024. Ma attenzione: il turismo non è come una fabbrica. È un settore vulnerabile, ogni anno cambia. E chi non sa adattarsi resta indietro”.

Folini ha confermato: “Sì, siamo ancora sopra l’80% di occupazione media. Ma è un dato da leggere con attenzione. Le prenotazioni arrivano all’ultimo minuto, e spesso per una sola notte o due al massimo. Non è più il turismo da vacanza lunga. È un continuo rincorrere il pieno giorno per giorno”.

In parallelo, si registra una flessione della tariffa media giornaliera (Adr), causata da una crescente concorrenza. “Nel 2023 avevamo toccato il picco – ha spiegato Folini – ma ora, con l’esplosione dell’offerta, c’è chi ha tagliato i prezzi per restare competitivo. Noi cerchiamo di resistere, ma il trend è quello”.

I super-ricchi restano, la fascia media vacilla

Il turismo top continua a reggere, con una domanda costante per ville di lusso e servizi esclusivi, “ma parliamo di una nicchia, che si appoggia a strutture come Villa d’Este. Tutto il resto soffre un po’ di più”, ha raccontato Folini.

Soffre, in particolare, la fascia media americana, un tempo fondamentale per Como. “La clientela Usa è sempre la prima in classifica – ha confermato Majeli – seguita da Regno Unito e Svizzera. Ma il dollaro debole, l’incertezza geopolitica, e un’inflazione persistente stanno frenando il turismo intercontinentale meno abbiente. E questo si vede”.

Il turista oggi vuole esperienza. E Como non è pronta

Su un punto entrambi gli operatori concordano: il turista oggi vuole vivere “l’esperienza Lago di Como”, e non solo dormire in un appartamento con vista.

“Ma qui mancano i servizi – ha denunciato Folini – i battelli sono strapieni, i taxi introvabili, spesso capita che dobbiamo essere noi ad accompagnare i clienti in stazione, per non parlare delle strade impraticabili. È impossibile, per esempio, fare un giro a Menaggio senza impazzire. I costi delle esperienze sono altissimi: un giro in barca qui costa più che andare a Capri o alle Eolie. Chi viaggia oggi è più attento in cosa spende, per esempio abbiamo notato che ultimamente i nostri ospiti usano di più la cucina, questo significa che non sono più disposti ad andare nei ristoranti in città“.

Ma il nodo principale è uno: “Como non è gestita come una città turistica. Ha avuto fortuna, ma ora deve decidere se essere la città della seta o del turismo. Serve un piano, investimenti reali. Il rischio è che tutto si sgonfi”.

Olimpiadi? Non saranno una svolta per il lago

Nessuna illusione nemmeno sulle Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026, da cui qualcuno si aspettava ricadute anche sul Lario. “Non ci sono segnali in questo senso – ha affermato Majeli – Forse qualche passaggio da Milano a Bormio, ma Como è fuori dai giochi. Noi non stiamo puntando su quel periodo, i nostri software non rilevano alcun aumento di domanda”.

Crescita e saturazione: il ruolo della qualità

Il mercato degli affitti brevi è saturo? Dipende. “Se la domanda resta stabile, l’offerta rischia di eccedere – ha spiegato Majeli – Ma la domanda globale di viaggi crescerà nei prossimi cinque anni: da 1,8 miliardi a 2,5 miliardi di persone in movimento nel mondo. E questo lo sanno bene gli investitori: sul Lago di Como stanno per aprire mille nuove camere di hotel a 5 stelle”.

La vera discriminante sarà la qualità. “Le strutture vecchie, poco curate, non reggono più – ha sottolineato – Il turista oggi si aspetta un letto comodo, servizi impeccabili, arredi all’altezza. Non basta più affittare ‘la casa della nonna’”.

La sicurezza: un problema troppo spesso ignorato

Oltre ai servizi turistici, Folini lancia un allarme importante: la sicurezza urbana. “Purtroppo a Como la situazione è peggiorata – ha raccontato – Abbiamo gestito episodi spiacevoli: turisti derubati alle 10 di mattina, persone moleste e vetrate sfondate. Non è più una città tranquilla. I carabinieri spesso non riescono nemmeno a intervenire in tempo. E questo incide sulla percezione che i turisti hanno della città”.

Affitti brevi nel mirino? Il problema è la legge

C’è poi la questione sociale più spinosa: la crisi degli affitti. In molti accusano le case vacanza di aver sottratto alloggi ai residenti. Ma per gli operatori è una lettura semplicistica.

“Il vero problema – ha spiegato Majeli – è che il 24% dei contratti 4+4 va in default. Nessuno è tutelato. I proprietari scelgono gli affitti brevi per proteggere il proprio capitale, non per guadagnare di più. E finché la legge resterà quella del 1978, nulla cambierà”.

Anche Folini ha confermato: “Con un affitto breve incassi prima, hai garanzie, e puoi reagire subito in caso di problemi. Con un affitto lungo, rischi di rimanere bloccato per anni. Se davvero si vuole aiutare il mercato, servono riforme legislative, non attacchi ideologici a chi lavora”.

Como a un bivio

Quello che emerge dalle voci di Folini e Majeli è il ritratto di una città che deve decidere cosa vuole diventare. “Como ha avuto fortuna – ha concluso Folini – Ma la fortuna non basta più. Servono servizi, visione, sicurezza, trasporti. Como deve decidere se essere la città della seta o la città del turismo. Oppure rischiamo di scoppiare come una bolla”.

“Il turismo crescerà – ha aggiunto Majeli – ma non per tutti. Solo chi investe nella qualità dell’esperienza potrà reggere. Il resto sarà inevitabilmente spazzato via”.