Nel 2026 il mercato delle case di lusso vista lago attira ancora capitali internazionali e nuovi venditori, ma chi compra si muove con più prudenza. Lo dicono i dati dell’Osservatorio del mercato residenziale di lusso di Immobiliare.it Insights: più immobili in vendita, più concorrenza tra annunci e tempi che, in alcuni casi, cominciano ad allungarsi.
Il valore delle abitazioni di pregio in vendita tra Como e Garda ha superato i 4 miliardi di euro. Per la precisione, secondo Immobiliare.it Insights, siamo intorno a 4,09 miliardi. Una quota che vale il 5,7% dell’intero mercato italiano del residenziale di lusso e che segna un balzo del 68% rispetto all’inizio del 2020. In pochi anni il salto è stato netto: ville affacciate sull’acqua, appartamenti ristrutturati nei centri più richiesti, proprietà pensate per clienti con grandi disponibilità.
Il confronto con il resto d’Italia dà la misura del fenomeno. Milano resta davanti a tutti con 8,7 miliardi di euro, poi Roma con 5,6 miliardi e la Versilia con 4,64 miliardi. Subito dietro arrivano i laghi, ormai stabilmente tra le piazze forti del lusso immobiliare italiano. Alla fine del 2021, ricorda l’analisi, lo stock valeva circa 2,7 miliardi; a fine 2024 era già salito a 3,49 miliardi. A spingere sono stati il turismo internazionale, il richiamo del Lago di Como e la scarsità di immobili davvero unici.
Annunci raddoppiati e più appartamenti: così cambia il prodotto di pregio
Il dato più evidente non riguarda solo i prezzi. Riguarda soprattutto la quantità di case arrivate sul mercato. Tra il primo semestre 2020 e la fine del 2025 gli annunci di immobili di lusso sono cresciuti di quasi il 130%, mentre la superficie totale in vendita è aumentata del 70%. In pratica, tra portali e agenzie specializzate oggi c’è molta più scelta rispetto a cinque anni fa. E per chi compra, questo cambia anche il peso della trattativa.
È cambiato pure il tipo di prodotto offerto. Gli appartamenti di pregio hanno superato le ville di lusso: 58% contro 42%, con un aumento di 16 punti percentuali rispetto al 2020. Non è un dettaglio. Molti acquirenti, soprattutto stranieri, cercano attici, residenze servite, case centrali o ben collegate, più facili da gestire rispetto alle grandi dimore con parchi, darsene e manutenzioni impegnative. Le ville storiche restano molto desiderate. Ma non sono più l’unica immagine del lusso sui laghi.
Tempi di vendita più lunghi e contatti in calo: il mercato corre a due velocità
Sui tempi di permanenza online il quadro è meno lineare. Il time on market, cioè l’età media degli annunci ancora attivi, è sceso da 12,9 a 10,1 mesi. A prima vista sembrerebbe un segnale di mercato più vivace. Però il tempo medio perché un immobile esca dal portale è salito da 7,1 a 8,1 mesi. Ed è qui che si vede la doppia velocità: una parte del mercato gira bene, un’altra richiede più attesa, più trattative o qualche ritocco al prezzo.
Anche la domanda immobiliare di lusso va letta con attenzione. Il numero medio di contatti per annuncio è calato in modo costante e ha chiuso il 2025 con un -12% rispetto all’inizio del periodo osservato. Il peso dei contatti dell’area sul totale nazionale del lusso resta fermo al 2%.
Questo non vuol dire che l’interesse per Como e Garda sia sparito. Più semplicemente, con un’offerta più che raddoppiata, ogni annuncio raccoglie una fetta più piccola di attenzione. “Il compratore guarda di più, confronta, chiede documenti”, spiegano alcune agenzie attive sul Lario. Insomma: meno fretta, più selezione.
Clientela straniera e case oltre i 3 milioni: qui la domanda tiene
A sostenere la fascia più alta resta soprattutto la clientela internazionale, che continua a vedere i laghi italiani come un bene sicuro e, insieme, come un segno di status. Il Lago di Como da solo raccoglie oltre il 55% delle richieste di immobili lacustri in Lombardia da parte degli stranieri, davanti a Iseo, Garda e Maggiore.
Le ricerche puntano su appartamenti e attici di metratura medio-grande, meglio se in zone centrali, comode per Milano e per gli aeroporti, con vista aperta e servizi vicini. La villa isolata non è sempre indispensabile. Anzi, spesso conta di più la comodità.
Sopra i 3 milioni di euro, però, le ville storiche fronte lago e le residenze con accesso diretto all’acqua continuano ad avere un peso diverso. Sono immobili rari, difficili da replicare, e per questo meno esposti alla concorrenza degli annunci più standard.
La domanda più solida arriva da compratori con grandi capitali, spesso stranieri, interessati a una seconda casa, a un investimento familiare o a un bene da tenere nel tempo. Resta il nodo delle fasce intermedie del lusso, dove l’abbondanza dell’offerta potrebbe iniziare a pesare sui prezzi richiesti. Il mercato cresce ancora, ma sceglie di più. E sui laghi, ormai, non basta più affacciarsi sull’acqua.
