Il retail fisico italiano non è in crisi, ma sta vivendo una profonda trasformazione. Superate le turbolenze della pandemia e l’impatto dell’inflazione sui carrelli della spesa, il settore si ridefinisce puntando su qualità e consolidamento. Questa è la fotografia scattata dall’analisi di Reno per Confimprese, presentata al XIII Retail & Real Estate Italia di Rimini, che evidenzia come il Nord-Ovest rimanga il baricentro strategico per gli investimenti retail.

Nuove aperture centri commerciali: la Lombardia al centro degli investimenti

Nonostante la prudenza del mercato, il comparto guarda al futuro con fiducia: per il triennio 2025-2028 sono previste sette nuove aperture di centri commerciali in Italia. Un segnale di un settore che punta sulla rigenerazione e su format più attrattivi.

La Lombardia si conferma regione chiave in questa espansione, con ben 4 inaugurazioni di grande rilievo in arrivo:

• Nel 2026, l’attenzione si focalizza sul City Mall di Gallarate (Varese), sulla Galleria Porta Vittoria di Milano e l’Iper Tosano di Brescia, progetti che rafforzano l’offerta commerciale e immobiliare della capitale economica e del suo hinterland.
• Tra il 2027 e il 2028, sarà la volta di Milanord a Cinisello Balsamo, un ulteriore tassello che consolida la vocazione della cintura milanese come polo d’attrazione per il retail fisico di nuova generazione.

Si aggiunge l’Iper Tosano di Brescia nel 2026.

Come sottolinea Mario Resca, presidente di Confimprese, “i centri commerciali puntano al consolidamento strutturale: previste 7 aperture entro il 2028. Il retail si sta evolvendo ed è sempre più percepito dai consumatori come spazio polifunzionale”.

Trend di consumo e sviluppo: food&beverage e prossimità

L’evoluzione del retail in Italia è segnata anche da specifici trend di consumo: crescono in modo significativo i comparti food&beverage e pet, a testimonianza della ricerca di servizi di prossimità e offerte ristorative economiche. Il settore fashion, al contrario, registra una contrazione strutturale.

Il centro commerciale, pur mantenendo una fetta di mercato, si trova a competere con formati più agili e urbani. I retail park, le high street e i negozi di prossimità stanno guadagnando terreno, preferiti oggi dal 42% dei consumatori grazie alla loro maggiore accessibilità e integrazione nel tessuto urbano.

Il Futuro del retail: ibrido e di qualità

Con oltre 1.001 strutture attive in Italia e una vacancy rate stabilizzata (tra il 3% e l’8%), il settore non vive una stagnazione, ma una rotazione strategica. Si chiudono i punti vendita meno performanti per aprirne di nuovi in aree più attrattive, in particolare negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie.

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, conclude: «Il futuro del retail italiano sarà ibrido, opticanale e di prossimità, fondato su esperienze locali, rigenerazione e integrazione tra fisico e digitale. Il retail fisico non sta scomparendo, ma si sta ridefinendo: cresce in qualità, selettività ed efficienza».

La Lombardia, con i suoi progetti di sviluppo a Milano, Gallarate e Cinisello Balsamo, si pone come un laboratorio cruciale per il successo di questa “nuova normalità” del commercio al dettaglio in Italia.