Nonostante un contesto di mercato che mantiene la cautela, il comparto guarda al futuro con fiducia. Per il triennio 2025-2028 sono infatti programmate sette nuove aperture di centri commerciali sul territorio nazionale. Questo dato segnala la propensione del settore alla rigenerazione e all’adozione di format maggiormente attrattivi per i consumatori.

La Lombardia si conferma regione di riferimento in questa espansione, con ben quattro inaugurazioni di grande rilievo previste:

• Nel 2026 l’attenzione si concentrerà sull’inaugurazione del City Mall di Gallarate (Varese), della Galleria Porta Vittoria di Milano e dell’Iper Tosano di Brescia. Questi progetti mirano a potenziare l’offerta commerciale e immobiliare sia del capoluogo economico che del suo hinterland.

• Tra il 2027 e il 2028 sarà la volta di Milanord a Cinisello Balsamo (Milano). Questo progetto consoliderà ulteriormente la cintura milanese come polo d’attrazione per il retail fisico di nuova concezione.

• Si ribadisce l’apertura dell’Iper Tosano di Brescia nel 2026.

Come evidenziato da Mario Resca, presidente di Confimprese, “i centri commerciali puntano al consolidamento strutturale: previste 7 aperture entro il 2028. Il retail si sta evolvendo ed è sempre più percepito dai consumatori come spazio polifunzionale”.

I trend di consumo: crescita di Food&Beverage e prossimità

L’evoluzione del retail in Italia è determinata anche da specifici cambiamenti nelle abitudini di spesa. Si registra una crescita significativa per i comparti food&beverage e pet, a dimostrazione della maggiore richiesta di servizi di prossimità e di opzioni ristorative più economiche. Al contrario, il settore del fashion mostra una contrazione strutturale.

Il formato tradizionale del centro commerciale, pur mantenendo quote di mercato, si trova a fronteggiare la concorrenza di strutture più integrate e urbane. I retail park, le high street e i negozi di prossimità stanno guadagnando quote, risultando i formati preferiti dal 42% dei consumatori attuali grazie alla loro facilità di accesso e alla migliore integrazione nel contesto urbano.

Il futuro ibrido: rotazione strategica e qualità

Con oltre 1.001 strutture attive in Italia e un vacancy rate stabilizzato (che oscilla tra il 3% e l’8%), il settore del commercio al dettaglio non è in stasi, ma in una fase di rotazione e riposizionamento strategico. Vengono chiusi i punti vendita con prestazioni inferiori per favorire l’apertura di nuove sedi in aree ritenute più promettenti, in particolare negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie.

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha concluso l’analisi delineando la visione futura: «Il futuro del retail italiano sarà ibrido, opticanale e di prossimità, basato su esperienze locali, rigenerazione e integrazione tra fisico e digitale. Il retail fisico non sta scomparendo, ma si sta ridefinendo: cresce in qualità, selettività ed efficienza».

La Lombardia, con i suoi progetti di sviluppo a Milano, Gallarate e Cinisello Balsamo, si posiziona come un vero e proprio laboratorio cruciale per la riuscita di questa “nuova normalità” del commercio al dettaglio in Italia.