Questo pomeriggio il Masterplan del Comune di Como per la riqualificazione dell’area Ticosa è stato presentato alla Commissione Consiliare II.
Oltre ai dettagli già noti, è stato presentato il costo dell’investimento ipotetico, su base “parametrica” come è stato più volte specificato dal dirigente, Giuseppe Ruffo, del settore Pianificazione Territorio.
Ecco il detaglio.
AREA A
Si tratta dei 45mila metri quadrati circa dell’ex tintostamperia.
Il costo della costruzione del nuovo autosilo è quantificato in 10 milioni e 950mila euro totali, suddivisi in 4 milioni 950mila euro per la realizzazione della struttura vera e propria e 6 milioni per la superficie commerciale attigua (il valore dell’area in sé ammonta invece a 6,9 milioni).
Per quanto riguarda la nuova viabilità sono stimati necessari 2,5 milioni, più un milione per il sovrappasso della nuova strada che solcherà il quartiere e 1,5 milioni per il ponte pedonale a forma di Lago di Como. Totale 5 milioni.
Per il comparto direzionale (ovvero la concentrazione di Municipio e uffici nell’ex Ticosa), sarebbero necessari 33 milioni e 675mila euro di cui 19 milioni e 500mila per la superficie direzionale propria, 13 milioni e 275mila per le autorimesse e l’archivio, 900mila euro per la sistemazione delle aree limitrofe.
E’ riportata anche la voce (già nota) necessaria per completare la bonifica della zona entro fine 2021: 10 milioni.
Sul versante dei ricavi, dai parcheggi a servizio del centro direzionale-comunale la cifra stimata è un milione all’anno. Dall’autosilo vero e proprio invece si ipotizza un ricavo di 50 milioni dietro concessione a terzi per 50 anni.
AREA B
Per quanto riguarda l’area dell’ex Stecav (destinata all’alienazione) è ipotizzata una futura superficie commerciale di 4mila metri quadrati con un costo opere di 8 milioni per un valore dell’area di 2,762 milioni di euro. Sul fronte dei ricavi, per il commerciale si è quantificata la voce in 4mila euro al metro quadrato per le future superfici, mentre dalla vendita degli immobili Palazzo Cernezzi punta a introitare 16 milioni.
AREA C
Infine, per quanto riguarda la sede moderna del Comune – 5.700 metri quadrati – si ipotizza una futura destinazione di mille metri quadri a commerciale (con ricavo ipotizzato in 9mila euro al metro quadrato), 4mila ad alberghiero (ricavo a 7mila euro a metro quadrato) e 700 a residenza (5mila euro a metro quadrato).
Dalla vendita degli immobili attuali Palazzo Cernezzi punta a incassare 40 milioni di euro.
In totale, insomma, l’investimento complessivo per dare forma al suo “quartiere dei sogni” ammonterebbe a 48 milioni e 675mila euro, con costi complessivi per 36milioni e rotti, su aree dal valore complessivo di 11 milioni e rotti con ricavi totali per 106 milioni di euro.
GALLERY Rivoluzione Ticosa: nuovo Comune, maxi rotonde, passerella sospesa (a forma di Lago), autosilo, via Regina “ricucita”
Diverse le reazioni da parte dei consiglieri presenti.
Complessivamente il centro-destra si è espresso unitamente a favore del Masterplan. Il leghista Andrea Valeri ha lodato l’operato degli uffici: “Ci diciamo soddisfatti del progetto”.
Radicalmente opposte le posizioni di Bruno Magatti (Civitas) e Alessandro Rapinese (Rapinese Sindaco) secondo i i quali il masterplan non risponderebbe alle esigenze della città.
“Il tema sta nel chiedersi quali risposte questo progetto fornisce ai problemi del territorio” ha detto Magatti.
“Qui si parla di costruire ciò di cui questa città non ha bisogno – ha detto Rapinese – Cosa si soddisfa in quell’area? L’unica necessità a Como sono parcheggi e un po’ di viabilità”.
“Da questa commissione esco rinfrancato. Conosco le frasi ad effetto e non mi irrigidisco – ha dichiarato l’assessore alla Viabilità, Marco Butti, commentando le critiche ricevute – non ci chiudiamo, accoglieremo tutte le proposte. Se fosse approvato, ben venga il referendum per i cittadini. Questo Masterplan è un punto di partenza”.
Il Masterplan, come già spiegato dall’assessore Butti in passato, verrà presentato al Mpim (il salone internazionale del mercato immobiliare) di Cannes, la cui edizione 2020 si terrà a marzo.
11 Commenti
Viene voglia di urlare i peggiori improperi leggendo tutta questa fuffa venduta come vera. Ma bisogna contenersi. Fino a quando sarà possibile non lo so.
Unica certezza è che dopo tanti anni a turarmi il naso e a votare a centro(destra) non lo farò più. E farò l’impossibile per convincere chiunque a non farlo. Questo Landriscina e la sua maggioranza dei miracoli (non me ne voglia gente come Bonduri che non mi spiego come possa accompagnarsi ad un Pettignano) sono stati una purga per questa già malversata città.
La presentazione del masterplan lascia più perplessi della presentazione del progetto e il che è tutto dire.
In primo luogo, 84milioni investiti subito non sono di molto inferiori a 106milioni che saranno ricavati fra 10anni e più. L’interesse sul finanziamento degli investimenti iniziali, per cifre simili e per una durata che supera i due lustri, si aggira, anche a tassi molto contenuti, sui 20 milioni di euro. Quindi, se va bene, i presunti ricavi pagano i costi certi!
Inoltre, è poco probabile che con la vendita del patrimonio immobiliare utilizzato dagli uffici comunali (compreso Palazzo Cernezzi) si ricavino 40milioni. Se Palazzo Cernezzi è stato valutato 16 (ci potrebbe anche stare in funzione della posizione e dell’eventuale cambio d’uso), sono i 24milioni per tutto il resto che sembrano assai ottimistici.
Altro aspetto molto discutibile è l’assegnazione in concessione a privati per 50anni (sich!) per 50milioni (tutti subito o 1milione all’anno?). Se fosse così, anche ipotizzando costi di manutenzione principeschi mi piacerebbe sapere chi sarà il fortunato. Ipotizzando una saturazione del 50% (bassissima considerando la posizione) e un periodo medio di occupazione di 18ore a un costo di 1euro all’ora, avremmo circa 3,8 milioni di euro all’anno. Tolta la manutenzione (1,5milione all’anno) e il costo della concessione 1milione all’anno……insomma, perché darlo ai privati???
Infine, ha ragione l’Assessore a dirsi tranquillo dopo le obiezioni dell’opposizione ma dovrebbe agitarsi pensando ai complimenti del Consigliere della Lega. Quando mai ci azzeccano…..
Parliamo di cose reali: quanto è costato il progetto ? (Il resto è aria fritta, non si riesce ad asfaltare una strada)…
Boh. Davvero perplesso. Se credono ai numeri vadano subito da un developer che con 100 da prendere e 80 da dare firmerebbe subito. Ma vedrete – purtroppo – che non sarà così. Sic transit gloria mundi. Tutti a casa.
Ma portateli via.
Non si capisce quale parte dell’attuale sede del Comune verrebbe alienata, l’articolo parla solo di quella moderna. A mio giudizio, bene così.
Sperare di ricavare 7-9 mila euro al metro quadro mi sembra però fortemente ottimistico.
PS la passerella da 1,5 milioni di euro, anche no grazie.
Quaranta milioni per palazzo Cernezzi quando Villa Passalacqua, stando alle cronache, è stata venduta per venti milioni?
Ma davvero pensano che qualcuno possa pagare Palazzo Cernezzi il doppio di una villa a Moltrasio di 3.000 metri quadri, sul lago, con piscina, parco di svariati ettari e accesso privato a lago?
Se ne incassano cinque è tanto, e il masterplan finisce già in deficit.
Se tutti i numeri sono calcolati così, chissà cosa ne verrà fuori…
Peccato che neanche tra i consiglieri di opposizione c’è qualcuno capace di far di conto, appatentemente…
E poi la palazzina di N&M a che cifra verrà espropriata? O che accordo è stato fatto con la proprietà? È dato saperlo?
…ma poi…con tutto questo parlare di nuove costruzioni, non mi pare di sentire alcuna indicazione sul destino di un complesso importante e vasto come quello della ex Baden Powell. Il Comune dovrebbe prima di tutto pensare all’edificato già esistente anche nell’ottica del risparmi del suolo.
Una città completamente allo sbando e “questi” presentano progetti faraonici a solo beneficio dei soliti noti. Per questa giunta la parola d’ordine sarà d’ora in poi “Masterplan” , ma va a ciapà i ratt !!
quindi palazzo Cernezzi venderebbe palazzo Cernezzi…
Mah..e se nessuno comprasse Palazzo cernezzi parte vecchia e parte nuova?
Per il Sinigaglia niente?
Per San Martino?