Le spese condominiali possono offrire un vantaggio fiscale interessante, ma solo a determinate condizioni: la prima distinzione da fare riguarda la natura della spesa stessa. Le spese ordinarie, come la pulizia delle scale o l’illuminazione degli spazi comuni, non danno diritto ad alcuna detrazione.
Diverso è il discorso per gli interventi straordinari sull’edificio, che possono beneficiare di aliquote di detrazione significativamente più alte rispetto al classico 19% previsto per la maggior parte degli oneri detraibili nel 730.
Tra gli interventi che danno diritto a un beneficio fiscale rientrano le ristrutturazioni edilizie sulle parti comuni — rifacimento della facciata, sistemazione del tetto, sostituzione di impianti condivisi, interventi su scale e ascensori — detraibili al 50% fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
Le spese condominiali che possono essere scaricate
L’ecobonus, che riguarda interventi per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio come cappotto termico, sostituzione degli impianti di riscaldamento o installazione di pannelli solari, offre una detrazione tra il 36% e il 50%, con limiti di spesa che vanno da 30.000 a 136.000 euro a seconda del tipo di intervento.
Il sismabonus, pensato per la messa in sicurezza di edifici in zone a rischio sismico, segue aliquote simili, tra il 36% e il 50%, con tetti di spesa compresi tra 96.000 e 136.000 euro. Il superbonus, che in passato ha fatto molto discutere per la sua generosità, oggi è quasi del tutto ridimensionato: la detrazione al 110% resta valida solo per la ricostruzione post-sisma del 2009 e del 2015, mentre per le altre spese si applica il 70% fino al 31 dicembre 2024 e il 65% per quelle sostenute nel 2025.
Il bonus barriere architettoniche, che copre interventi come l’installazione di ascensori, montascale o rampe per disabili, garantisce invece una detrazione al 75%, ma solo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.
L’importo che ciascun condomino può effettivamente recuperare dipende, oltre che dal tipo di intervento, anche dalla propria quota millesimale: se il condominio sostiene una spesa di 100.000 euro con detrazione al 50% e un proprietario ha una quota del 10%, la sua parte di spesa sarà di 10.000 euro, con una detrazione spettante di 5.000 euro, da recuperare in genere in dieci anni per ristrutturazioni ed ecobonus, mentre superbonus e bonus barriere seguono tempistiche più brevi, rispettivamente di quattro-cinque e cinque anni.
Un ruolo chiave nella procedura spetta all’amministratore di condominio, che entro il 16 marzo di ogni anno deve comunicare all’Agenzia delle Entrate l’ammontare delle spese sostenute e la quota spettante a ciascun condomino, oltre a fornire un documento riepilogativo utile in fase di dichiarazione. Le spese vanno poi inserite nei righi da E41 a E53 del modello 730, nel quadro E, sezione III A, ed è indispensabile che i pagamenti siano stati effettuati con strumenti tracciabili, generalmente tramite bonifico parlante o i sistemi gestiti direttamente dall’amministratore.
